房价畸高造就众豪宅 众多中介赶挤“豪宅班车”

　　经历“圣帕”洗礼的福州城区，融侨锦江朝福州大学方向一排店面，骊特融侨锦江豪宅店店长方曦坐在自己店里，很是自豪地瞅着墙上骊特公司为其豪宅门店颁发的7月份冠军的牌匾和一溜整齐的电脑。他告诉记者，他们店里是人手一台电脑、一部电话、一个计算器，新招人员都是大学本科毕业生，即使先于他们开设豪宅业务的中介都没有这么好的软硬件设施。

　　而出了骊特豪宅门店，是一排的房产中介店，“新设小区的店面中有20%是二手房中介”，而这些中介多有经营豪宅业务，竞争之激烈可见一斑。这一波豪宅热潮有如“圣帕”冲击着中介行业，大小中介强弱距离拉得更开。在接下来的时间里，将有更多的资金、实力难以应战的中介从这个市场消失。

　　现状 众多中介赶挤“豪宅班车”

　　房产中介开设豪宅业务始于2005年的麦田·豪门，到如今，在上规模的中介企业中，有8家专设了豪宅门店，如麦田、骊特、双安、家园、朝阳、南亚达、南新、阳光等，除了这几家大中介外，一些小中介也纷纷试探着往豪宅业务靠拢，如诚信达就准备于下月推广豪宅业务。而一些实力较弱的中介单店就直接在豪宅区开店，如融侨锦江下的鑫顺豪宅中介。

　　那么，诸多中介企业介入豪宅业务，他们能够把握豪宅的定义以及与普通住宅的区隔吗？不尽其然！在3月份某媒体的报道中，将豪宅定义为80万元以上的高档住宅，在6月份的某时报报道中将其界定为100万元以上的住宅，据说目前业内普遍认识是100万元以上的住宅为豪宅，但这一说法随即遭到更多业内人士的否定，地产专家陈国旺认为，如果说100万元以上就算豪宅的话，显然定义过于扩大化，现在放眼望去，二手房当中有30%、40%以上是100万元以上，那么他们都算豪宅吗？方曦认为在他们交易的二手房中150万元以下的只能算是豪宅的低端产品，真正的豪宅起码是200万元以上。而在阳光家园居住主题公园豪宅门店的陈邦惠看来，现在100万元以上的二手房单子是越来越多，豪宅应该是超过200万元以上的独栋别墅。开发商郑先生则认为豪宅应该是超过150万元以上的高档住宅。2005年6月，福州将“单价在5500元/每平方米以下”作为普通住宅认定标准的必备条件之一，经过两年的房价普涨，目前，福州房价大都高于5500元/每平方米，可以说目前是满城尽豪宅。

　　不仅中介方对豪宅认识莫衷一是，连买方也是一头雾水，一位二手房资深经纪人告诉记者，大多数买房人对豪宅的认识也不深，有的只是看到亲朋好友住在哪一个小区，这个小区气派、高档、豪华，便跟班着进来了。

　　豪宅定义的模糊并不能阻挡中介豪宅的热潮，同样的3%佣金比例，差不多的服务时间，成交一套豪宅的收益往往是3套甚至更多套普宅的收益，这种说法在中介行业广泛流传，不断吸引着更多的中介投入豪宅业务的怀抱。

　　那么这么多的中介开设豪宅业务，豪宅房源集中在哪些片区？有客源吗？客户是谁？成交量大吗？南亚达世茂分店的廖学彪告诉记者，豪宅主要分两大块，江滨的世茂外滩花园、融侨锦江、海润滨江花园等高层公寓，还有如居住主题公园、江南水乡、闽都大庄园等别墅。他们店里前些日子成交10多套，价格从90多万元到400多万元不等，主要集中在世茂外滩花园，比如2003年开始陆续交房的1号楼，其中有30%是温州炒房客的；2004年开始陆续交房的2、3号楼也有将近30%是投资客的，这些房源现在陆续上市。至于购买者，福州本地人只占30%，境外居民占50%，连江、长乐的占20%。

　　声称100万元以下房源不接的方曦则说，他们目前主要针对融侨锦江的豪宅业务，整个融侨锦江有3500多户，目前入住的有2019户，房源还是比较充足的。特别是融侨锦江的D区，原来开盘时起价差不多在4000元～5000元/每平方米，现在成交价普遍是每平方万元以上，有60%的业主是投资性质的，现在这些房源陆续上市，购买者当中有A区的换房户、自己开公司的、政府部门高管、大学教授等。

　　争议 普通住宅变成豪宅，是市场的进步还是误导？

　　对于这一波中介豪宅热潮，业界褒贬不一。福州大学房地产研究所王阿忠博士认为，如果不从道德层次论述，仅从商品的经济规律出发，有需求就有市场，中介的豪宅热潮说明了市场对这一部分产品的需求，而中介分设豪宅门店，有利于市场细分，高房价不一定是豪宅，但豪宅一定要高房价、高品质，完美的生活理念。市场的细分，使得高收入人群在更高的品质上改善居住质量，消费者对二手豪宅的选择趋向，引领着一手房开发商开发出适应其需求的住宅产品。

　　骊特房产总经理李特认为，面对客户和行业的需求，整个二手房市场的细分成了一个必然的趋势，市场细分有利于行业和谐发展，大中介进军高端的同时，也将中低端的市场留给相对较小的中介公司，大小中介和谐发展。

　　但是，不少业界人士对此是持否定态度。地产专家刘福泉认为，现在中介豪宅业务一涌而上，风气很不好，搞得福州城区好像都是豪宅，普通老百姓的房子都买不到了。陈国旺很是赞同这一观点，他还补充道，以前是豪宅的现在不是豪宅，说明社会的认识在进步；以前是普宅的现在成了豪宅，这说明什么？说明有更多的人可能买不起房子。而家天下房产代理有限公司林斌兵总经理则一针见血地说，现在中介豪宅热潮只是一种炒作，一种跟风行为罢了。

　　趋势 下半年将会有更多的中介店倒闭

　　尽管中介热衷于豪宅的高额佣金，但是实际成交量如何，多数中介还是讳莫如深，即使是最早开设豪宅业务的麦田中介，也不可能对社会公开他的实际成交量，毕竟豪宅的高端客户群体有限。骊特方面也只是淡淡地告诉记者上个月成交的二手房当中，豪宅占比16%，普宅占比更多，是84%；而朝阳房产则是在确保中小户型交易的情况下，增设豪宅业务，从运行几个月的情况来看，豪宅占比只是10%到15%，公司主要利润还是靠普宅。欢乐之家一经纪人告诉记者，其实那些大中介的豪宅成交量都不大。

　　中介行业人士认为，这几年来，中介企业从拼市场比装备抢人材，到比品牌大小，最后是拼企业资本实力，看谁笑在最后。豪宅佣金利润虽高，如果成交量一直没上去，门店是无法维持正常运转的，结果是人跑了，店倒了。前些日子麦园的倒闭就是一个活生生的实例，一下子开了20多家门店，结果资金链断裂，卷款走人。

　　南新房产杨桥中心店的罗利清分析说，现在成交标的越来越高，客户群越来越高端，像以前中介一个老板两个兵的模式根本行不通。现在客户挂单都喜欢找有品牌有实力的大中介，小中介连好的房源都拿不到。

　　方曦则断言，在豪宅热潮中，将有一大批盲目跟风者倒下，时间就在今年下半年，其情形就像2006年与今年上半年一样，每天平均有若干家中介从市场消失。

　　同时，业内人士承认，开设豪宅业务是对于中介的发展来说，是一次挑战，是一次机遇，是一次脱胎换骨的机会，强者愈强，弱者愈弱，大浪淘沙，二八定律也将在中介行业出现。(福州日报 吴绪光)