私自转让宅基地无效 

　　经典案例

　　协议书签了，钱也付了，土地也转让了。一晃两年过去了，当初的买卖双方，与两年前大相径庭，这次成了原被告。

　　2003年2月份，汤静（化名）与张雄（化名）签订了一份《转让地协议书》，协议书约定：张雄将一块长45米、宽14米，面积为630平方米的宅基地转让给汤静永久使用。汤静当日就支付给张雄十多万元，作为永久的赔偿费，张雄当场出具了一份收条。

　　2005年3月份，汤静以张雄转让的土地长仅25米（另20米是他人用地）、实际面积与《转让地协议书》不符为由，向晋江市人民法院起诉，请求法院确认当初双方土地使用权转让行为无效，张雄应返还她转让款十多万元。

　　十多万元拿到手已经两年多了，张雄当然不愿再拿出去。他说，他转让给汤静的土地与协议书上的约定是一致的，只因转让后政府扩建公路而占用该地一部分，才导致土地面积减少；汤静反悔，才提出双方互相返还土地、转让款的要求。

　　那么转让地的面积是多少呢？法院受理此案后，到现场进行勘查测量，双方当事人对土地宽14米均无异议，但对长45米的意见却不能统一，但都未能提供有效的证据予以证明，导致土地的范围无法确定。

　　法院审理后认为，张雄自始至终都不具备转让人对土地拥有合法的土地使用权这一权利基础。双方当事人以支付永久赔偿费换取土地永久使用权的形式非法转让土地，违反了我国的相关禁止性规定，故应认定转让行为无效，双方均有相应的过错责任。

　　晋江市法院一审认定，双方的转让行为违反了土地管理法律、法规的禁止性规定，损害了所在农村集体利益，是无效民事行为，张雄依无效民事行为取得的转让款十多万元，属违法所得，应予收缴。法院判决，双方的转让土地使用权为无效民事行为，驳回汤静要求张雄返还十多万元的转让款的诉讼请求。

　　宣判后，汤静不服上诉至泉州市中级人民法院。中院终审维持原判。

　　连线《物权法》

　　讲评嘉宾：中院民一庭陈鹏腾

　　农村宅基地使用权的转让受到严格的限制

　　根据《物权法》的规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利，但是关于宅基地使用权的行使，却与一般的物权行使有很大的不同，主要体现在宅基地使用人在对宅基地行使收益和处分时，受到很大的限制。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这仅是对农民宅基地分配申请资格上的限制，并非对宅基地使用权转让的禁止。目前关于宅基地转让问题的法律规定有《民法通则》第80条第3款“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”及国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让”。

　　从上述规定可以看出目前我国的法律虽然禁止宅基地使用权的单独转让，但并没有禁止或者限制随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让。本案双方当事人通过约定单独转让了农村宅基地的使用权，显然违反了法律的禁止性规定，因此，法院认定他们间的《转让地协议书》无效，并且依法收缴了土地转让款。

　　但是，鉴于农村的宅基地所有权属于农村集体经济组织所有，建造在宅基地上的住房所有权的转让有可能转变宅基地集体经济组织成员共同所有的性质，可能影响农村集体经济组织对宅基地所有权的保有与行使，国务院在1999年和2004年先后发布两个文件禁止城镇居民购买宅基地和农村的住宅。因此，在下列情况下，转让农村住房或者宅基地使用权的，应当认定为无效：

　　1.城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；

　　2.法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；

　　3.《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；

　　4.向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；

　　5.受让人已经有住房，不符合“一户农村村民只能拥有一处宅基地”的宅基地分配条件的，应认定无效。（东南早报  黄墩良）