“资金监管”能否管住房产中介吃差价？

    针对低买高卖、吃差价等房产中介领域屡见不鲜的违规行为，建设部、央行早在今年初就颁文要求各地建立存量房交易结算资金管理制度。随着“资金监管令”的出台，北京、武汉、南京等城市纷纷出台了具体规定对二手房交易资金进行监管。时至今日，资金监管在二手房交易领域产生了哪些影响？是否杜绝了房产中介吃差价现象？记者对此进行了深入采访。

    抬高中介“门槛”

    北京房产中介我爱我家市场部的李季告诉记者，有关资金监管规定的出台，无疑是为房地产经纪行业投入一枚“重磅炸弹”。政策落实后，京城房产中介确实也出现了前所未有的骚动，可谓“几家欢乐几家愁”。市场上部分只有一家店面或者两、三家店面的小中介，在政策下发后已经陆续关张大吉。更有甚者，部分小中介干脆直接转行，连牌子都没来得及换就做起了其他生意。

    房产中介为什么会出现如此大的波动？李季解释说，第一，二手房交易资金监管的“门槛”较高，有三个硬性条件：一是熟悉房屋交易市场的相关法律法规，信用档案无不良行为记录；二是注册资本应不低于100万元；三是向本市专设的存量房交易保证金专用账户存入100万元保证金。另外，未设立“专用账户”的房地产经纪机构，其成交业务的交易结算资金应通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构实施划转，不得自行或委托其他经纪组织代收代付存量房交易结算资金。因此，虽然一些小中介可以通过设立“专用账户”的房地产经纪机构划转，但是，如果较正规的大型品牌中介不愿做这样的业务，那么，这些小中介也是无法存活的。

    小中介难以吃差价

    李季还向记者透露，以往市场上部分小中介公司，不单单只依靠佣金吃饭，而是将买方暂时滞留在中介账户上的购房款“挪用”，用于炒房、炒股或进行其他投资，以便“借钱生钱”。还有部分小中介“低进高出”倒买倒卖房屋，然后骗吃差价。在二手房交易资金监管尚未实施前，这是许多小中介彼此之间心照不宣的“潜规则”。但是，在资金监管实施后，不良小中介依靠代收代付客户资金、吃差价来维持公司运转和店面扩张的这种赢利模式，势必会因资金链断裂而导致公司倒闭，最终被市场过滤掉。

    对此，北京房产中介链家地产副总经理金育松表示赞同，他说，资金监管使一部分以现金收房或吃差价为主的经纪公司面临业务转型或者直接被淘汰出局。因为实施存量房资金监管之后，市场的操作规范性得到明显的提高，市场透明度得到进一步的加强，房产交易过程中信息不对称现象得到有效改善。同时，资金监管使得经纪公司挪用或者占用客户资金的目的不能实现，从而大大压缩了现金收房或者吃差价的经纪公司的经营收入，促使这部分经纪公司被迫实施业务转型。如果经纪公司挪用或占用客户资金过大的话，由于实施交易资金监管在短时间内会改变原有的市场供求状况，交易市场会出现略微的下调态势，这样必然会导致其资金链的断裂，从而直接被淘汰。

    有助房价相对平稳

    “资金监管不仅从表象层面上保障了客户交易资金的安全，规范了房地产经纪行业操作行为，而且从更深层次上来说，对于平抑当前居高不下的房价、促进交易量的上涨、推动经纪公司做大做强均有积极的作用。”金育松说。

    金育松认为，当房价是处于上涨的大趋势下，市场操作规范的程度越低，其对价格推波助澜的作用就越大。而从当前北京的房地产经纪行业来看，市场操作还不是很规范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”、“乱吃差价”等现象也比较严重，从而在一定程度上抬高了房产的价格。因此，实施资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为起到了一个相对明显的作用，这在一定程度上可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨的空间，从而有助于房价的相对平稳。

    警惕中介变相规避资金监管

    尽管资金监管模式有利于保障交易安全，但部分业内人士还是提醒说，应警惕和堵住一些房产中介变相规避资金监管的渠道。

    北京房产中介信一天不动产的董学易说，北京登记的中介机构有2300多家，但是真正具有资金监管资格的企业只有几十家。由于资金监管模式周期长、转按揭难两大难题，导致了小中介与大公司的合作陷入僵局，而更多的中型中介也在观望，当然这其中也不排除一些不良中介想避开资金监管这一渠道。与此同时，一些已经具备资金监管资格的中介机构，在二手房交易时真正以资金监管形式进行交易的也不是很多。因为交易双方大多认为资金监管办理程序过于繁琐，尤其是房主不愿意等待这么久的时间，而经过交易双方的协商，往往选择自行划转的形式进行交易，这些现象都值得警惕。

    此外，还有业内人士认为，资金监管未必能从根本上解决房地产经纪行业的问题，这个行业违规现象多发，主要还是由于缺乏专门的法律法规，对房地产经纪行业从业人员和机构的资质没有强制性规定，行业混乱几乎不可避免。因此，要从根本上解决房地产经纪行业的问题，仍需从立法上下功夫。

    房产中介吃差价案例回放

    一套房差价近百万元

    地点：北京

    差价金额：94万多元

    2007年8月15日，百富天房地产经纪有限公司因隐瞒实价、赚取差价，被北京市建委通报批评，在整改合格之前将被限制进行网上签约。

    今年2月份，百富天房地产经纪公司在从事一套存量房买卖业务过程中，对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，向买方收取购房款634.6万余元，交给卖方540万元，且虚拟合同按照160万元的房屋价格，向税务等部门仅缴纳相关税费13.6万元。里外里百富天公司吃了94万多元的差价。北京市建委经调查认定，百富天公司和相关责任房地产经纪人员陈琳、刘俊山、焦志疆存在对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，违规赚取差价的行为。

    据悉，北京市建委已将该公司违规行为记入房地产经纪机构信用档案警示信息系统，整改复查合格前限制网上签约资格。陈琳、刘俊山、焦志疆的违规行为已通报工商主管部门查处。

    卖一套房赚多半套房

    地点：南京

    差价金额：37万元

    周女士家住新模范马路26号，2006年年底周女士将自己一套面积77平方米的房子通过某中介公司对外出让。在中介公司的“帮忙”和“指导”下，周女士的房子很快就“卖”了出去，一位黄先生买了她的房。在《房地产买卖中介合同》中，周女士以55万元的价格将房子卖给了黄先生。但也就是在签订买卖合同的当日，黄先生又要求周女士签订了一份《委托书》。

    “我就觉得奇怪，既然都卖给他了，为什么还要委托他卖房。”周女士当时很是不解。一段时间后，黄先生叫周女士一起去过户。“但过户不是过到黄名下啊，而是另外一个人，并且房屋价格一下变成了92万元。”周女士说，直到那时她才明白，原来是中介在吃差价。

    “黑啊！跟我们签的是55万元，中介对外却卖了92万元。这我肯定不过户了。”周女士说，纠纷由此而起，而随后她也被买受方诉至法庭。据了解，该案今年年中已在鼓楼区法院开庭。

    60万元房款中介吞10万元

    地点：深圳

    差价金额：10万元

    2004年10月，李先生找到了一家房地产中介公司，要求购买一套二手房。经协商，该中介公司的工作人员赵某以卖房方委托代理人的身份将一套120平方米的二手房以60万元的价格卖给了李先生，并收取了中介费9000元。2004年12月24日，李先生拿到房产证并搬入新买的房屋。

    2005年元旦，李先生偶然之间从邻居口中得知原房主黄先生是以50万元的价格出售该房的。经调查取证并得到多方证实。李先生认为该中介公司在价格上存在欺诈，要求中介公司退还10万元房价款，多次交涉未果后，李先生起诉至法院。

    法院经审理认为，中介公司先以其工作人员的名义买下原业主黄先生的房屋，后又以其另一工作人员的名义与李先生签订《房屋买卖合同》，以60万元的价格将该房屋卖与李先生，令该中介公司从中非法牟取了10万元的利益。故该中介公司非法所得的10万元房款差价应当没收。

    贪心中介吃差价被判返还

    地点：上海

    差价金额：10万元

    2005年年初，张小姐通过某中介公司购买江宁路某号房产。签订合同当天，中介公司向张小姐收取定金10万元，并出示一份房屋价格为207万元的房屋买卖合同，随后拿出六份合同叫张小姐逐一签字，而对表明有买受价格为197万元的合同内容不做任何解释。该房产中介公司还告诉出售人陈先生，买房人张小姐要求提高房价至207万元，为的是获得高额贷款。

    2005年3月，张小姐向陈先生索要由中介公司代收10万元房款收据时，陈先生表示从未收过该笔钱款。这引起张小姐警觉，并于4月5日把中介公司告上法院，认为中介公司是在用不正当手段骗取差价。静安区法院认为，在交易过程中中介公司不但积极办理不同价格的合同，还对张小姐隐瞒真实的买卖价格，与通常操作规则不符。张小姐要求返还10万元的差价可予支持。鉴此，法院遂判决由该中介公司返还张小姐多收房价10万元和中介服务费一万元。（经济参考报 记者:李佳鹏 实习生:商艳青）